卖自有住房严征20个税专家称市民购房可一步到位

发布时间：2020-03-04 05:04:43 阅读：次来源：密度计厂家

2月20日，国务院常务会议确定5项加强房地产市场调控的政策措施，随后的3月1日，国务院办公厅出台实施细则，其中的对个人出售房屋征收20%个人所得税可谓争议最大。不少专家认为，这一措施在抑制了投资投机需求的同时，刚性需求也受到抑制，可谓“打击一片，误伤一片”。这一政策出台后，新政执行前，对于二手房和二套房买卖必将产生一定影响，这从目前洛阳二套房及二手房市场已经可以看到。对于购房者来说，不能再像过去一样，而需要适度超前，尽量做到“一步到位”，避免频繁换房带来的麻烦。

卖房征收差额20%个税反响强烈

3月1日出台的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》中提出，“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”也就是说，按照房产增值额征收20%个人所得税。

政策同时规定，“银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。”“对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”这意味着，一旦拥有一套房产，在不卖出第一套房产的情况下购买改善型第二套房产，房贷首付款比例和贷款利率都将提高。

“这一政策打击的不仅仅是投资、投机性需求，更重要的是把改善性需求从源头上打击得非常厉害。” 全国房地产经理人联盟常务理事、洛阳福温联合置业有限公司总经理路延熹认为，“国家有保有压的话，首先需要保证刚需第一套房，包括改善性需求，然后才能打击投资投机性需求。”

全国政协委员、住建部副部长齐骥对此表示，二手房交易按照增值额20%征收个税，本意是打击投机，不是为伤及刚需。齐骥同时回应称，如果误伤刚需消费者，那么在执行过程中会出台保护措施。

“对广大中低收入阶层自己居住的商品房和保障房不应征收房产税。”全国政协委员、深圳市多利工贸有限公司董事长梁志敏认为，房产税改革应该以打击投机为主，针对多套住房的炒房客，而非普通百姓的第一套刚需住房和第二套改善型住房。

全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康说，房产税的改革一定要适合中国国情，中国不能比照美国的普遍征收模式，而只能够借鉴日本模式，即“首套房不征收”，“应该非常清晰地给老百姓、包括公职人员一个‘定心丸’：以后所有社会成员的所谓第一套房或者家庭人均计算下来的一定标准之下的基本住房，是不被这个税覆盖的，房产税只调节高端。”

调控十年最犀利狠招，或致房价再涨

对于个人出售自有住房，按增值额征收20%个人所得税，不少专家认为，这一条款在执行中存在着诸多困难。

“20%看上去很美，实施起来很难。”全国政协委员、财税专家、清华大学经管学院教授李稻葵举例说，100万买的房子，今天要卖150万，“但这50万的差价也许其中20万是装修费，而且装修还花了主人不少创意心思——这怎么算？”李稻葵认为，长期看，房产增值部分确实应该交个人所得税，但是短期却不具有可操作性。

李稻葵称，现阶段房产价格上涨的因素并没有解决：民间货币存量巨大，投资渠道却十分有限；地方财政依赖土地出让，众多经济活动都要依赖房地产……李稻葵认为，这些不解决，房价怎么可能下降？

路延熹认为，个人出售房屋征收20%个人所得税，在技术层面即存在较大困难，“要查出20年前、30年前房子的原始成交价很困难，因为房产证上不显示价格，现在只能说有市场成交价或者评估价。”路延熹认为，查不出房产原始成交价，就很难按增值额征收20%个人所得税。

另外，路延熹认为，这一政策与二套房首付比例与贷款利率提高搭配，对改善型需求等刚性需求的抑制作用更大。路延熹举例说：比如某人现在有一套房子，50多平方米，一家住6口人，有点太挤，现在要买第二套房，首付款提高了，利率也提高了。如果把这套房子卖了，则要缴纳20%个人所得税，“这把改善型需求从源头上抑制了。”

另外，对个人出售自有房产征收20%个人所得税，路延熹认为，“羊毛出在羊身上”，买房者可能会将20%所得税转嫁到房价中，“无疑是逼着房价涨20%。”

全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康也认为，这一政策可能会使新楼盘价格不降反升：“我觉得不能回避的是，你在二手房市场有了这样一个新的束缚把它往下压抑的同时，使得一些刚性需求非买房不可的人，拥入一级市场，就是新楼盘市场，本来很多人希望看到房地产市场温度降低，但可能某些区域某些新的楼盘的温度不降反升。”

算账

看看会多缴多少税

一套80平方米的房子，5年前购入价格约为80万元，如今售价涨到160万元。

按老办法，业主可选择按成交价1%缴纳个税，即160万元×1%=1.6万元；

按新政策，业主必须按转让所得20%缴纳个税，即80万元×20%=16万元。

两相比较，新政策缴税额多出14.4万元。

市民购房可一步到位

避免频繁换房

据了解，国家对房地产市场调控“国五条”出台后，尤其是个人出售房产征收20%个人所得税和二套房首付款比例、贷款利率提高政策的出台，诸如上海、南京等城市已经出现排队购买二套房的现象，南京甚至出现为买房突击离婚、开具单身证明等现象。

而记者从洛阳市房管局市场处了解到，政策出台后，洛阳市办理购买二套房的人数与以往相比也出现了明显增加。“前来办理相关业务的市民比以往有所增加，但目前还没有具体统计数据。”洛阳市房管局相关人员说。

对于洛阳市二手房市场，业内人士分析，在个人出售房产征收20%所得税后，会导致二手房市场比较冷淡。“一个是卖房子的人，20%所得税不大可能自己承担，很可能要直接加到房价里，使买家减少。” 全国房地产经理人联盟常务理事、洛阳福温联合置业有限公司总经理路延熹说，二手房跟一手房相比，如果加价20%，“不如买一手房了”，这也就会导致以前想买二手房的人可能会转移到一手房。

洛阳懿皇置业相关人员也表示，“国五条”出台后，每天接到的电话数明显增多，既有询问二手房相关交易政策的，也有不少市民催促中介尽快将房子放盘。

在这种情况下，意欲购房的市民应该何去何从？又应该注意哪些问题？路延熹提醒说，不要再把房产作为主要投资渠道，同时，现在买房子要谨慎，“以前可以逐步换房，现在买房子，如果条件许可的话，尽可能一步到位”。

一旦政策正式实施，市民想要换房子，卖了要交20%所得税，不卖则要提高首付款比例和贷款利率。对于刚需族，在购买第一套房产时，“尽可能根据自己的经济条件，适度超前，尽量一步到位，避免频繁换房”。路延熹说，随着家庭人口增加，收入提高，对生活品质的要求也会相应提高，在“国五条”政策之下，换房将变得比较麻烦，还会在一定程度上增加成本。